Wasserrohrbruch durch Korrosion, undichtes Dach, zu hoher Energieverbrauch durch mangelnde Dämmung – Sanierungsstau kann gravierende Folgen nach sich ziehen. Dazu gehören nicht nur Kosten für Reparaturen. Die Immobilie kann auch deutlich an Wert verlieren. Unter Umständen droht sogar der Verlust des Versicherungsschutzes. Ein Erfahrungsbericht.
Nils H. (75) besaß ein Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen deutschen Stadt. Er erbte es vor vielen Jahren von seinem Vater. Nils kümmerte sich um alles, worum er sich kümmern konnte. War etwas kaputt, ließ er es umgehend reparieren. Für die Sorgen seiner Mieter hatte er stets ein offenes Ohr. Nur eins vernachlässigte er: die Sanierung.
Wenn sich die Reparaturen häufen
In den letzten Jahren fielen immer häufiger Reparaturen an. Das Dach musste öfter geflickt werden. Einige Türen und Fenster hatten sich im Laufe der Jahre verzogen, so dass sie sich nur noch schwer schließen ließen. Einige seiner Mieter heizten mit 25 Jahre alten Gasthermen. Fast einmal pro Quartal musste Wasser in den einzelnen Heizungen nachgefüllt werden. Am Ende drohte sogar seine Versicherung mit dem Verlust des Versicherungsschutzes.
Was muss saniert werden?
Gezwungenermaßen entschloss sich Nils die Sanierung in Angriff zu nehmen. Er ließ sich von einem Sanierungsexperten beraten. Dieser nahm die Immobilie in Augenschein und listete Nils alle Mängel und Rückstände auf. Dazu hatte Nils gelesen, dass laut EU-Richtlinie im Rahmen des „Fit for 55“-Programms die energetisch am schlechtesten beschaffenen Gebäude mit Energieeffizienzklasse G oder H bis 2030 saniert werden sollen. Da das bei seinem Haus der Fall war, sollte auch eine Tiefensanierung durchgeführt werden, um den Niedrigenergiestandard einer bestehenden Wohnimmobilie zu erreichen.
Klappt die Finanzierung?
Die Kosten für alle Sanierungsmaßnahmen hatten es in sich. Es hatte sich inzwischen so viel Sanierungsbedarf angestaut plus die umfassende energetische Sanierung, dass die Kosten seine Instandhaltungsrücklagen, die er in all den Jahren gewissenhaft ansparte, deutlich überstiegen. Nils ging also zur Bank, um einen Kredit für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen aufzunehmen. Aufgrund seines fortgeschrittenen Alters, gewährte die Bank ihm den Kredit nicht.
Wenn die Sanierung nicht klappt
Nils wusste nicht weiter und überlegte, ob er das Haus lieber verkauft. Er wandte sich an uns. Wir haben ihn zu seiner Immobilie umfassend beraten. Zunächst war er geschockt, wie sehr sein Haus durch den Sanierungsstau an Wert verloren hatte. Denn ein Käufer würde diese Sanierungsmaßnahmen in den Kaufpreis mit einberechnen. Wir rieten ihm zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit Augenmaß. Diese erhöhten den Wert seiner Immobilie vor dem Verkauf. Dafür genügten auch Nils‘ Rücklagen. Durch unser Netzwerk fanden wir auch einen in Sanierungsfragen erfahrenen Investor, der Nils‘ Mehrfamilienhaus zu einem marktgerechten Preis kaufte. Am Ende war Nils froh über die Lösung, die er mit uns fand.
Sind Sie unsicher, ob eine Sanierung den Wert Ihrer Immobilie erhöht? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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